Cadena Crítica para la planificación y seguimiento de obra en proyectos de Propiedad Horizontal

En los proyectos de Propiedad Horizontal (PH) tradicionales de Rosario —edificios de departamentos con cocheras, locales en planta baja y unidades habitacionales en altura— la gestión del tiempo y los recursos sigue siendo uno de los principales desafíos. La complejidad de coordinar tareas de múltiples rubros (estructuras, albañilería, instalaciones, terminaciones) y la necesidad de cumplir con plazos ajustados, hace que los cronogramas convencionales muchas veces no reflejen la realidad de obra.

Aquí es donde la Cadena Crítica (Critical Chain Project Management, CCPM) y la Teoría de las Restricciones (TOC) se presentan como herramientas valiosas para planificar y realizar el seguimiento de manera más realista y eficiente.

¿Qué es la Cadena Crítica?

A diferencia de la planificación tradicional, que se enfoca en la duración de cada tarea y las dependencias entre ellas, la Cadena Crítica pone el foco en:

• Los recursos limitados disponibles (mano de obra, equipos, subcontratos, materiales).

• Las restricciones más relevantes que pueden afectar el avance (cuellos de botella).

• La protección del proyecto mediante buffers: tiempos de seguridad agrupados que absorben imprevistos sin afectar la fecha de entrega final.

De esta forma, el cronograma no se convierte en una lista rígida de fechas poco realistas, sino en un sistema flexible que refleja cómo se ejecuta realmente la obra.

Aplicación en un PH típico de Rosario

Supongamos un edificio de planta baja y 6 pisos, con una estructura de hormigón armado y sistemas tradicionales de mampostería y revoques:

1. Identificación de la cadena crítica

   • Se analizan las tareas que determinan la duración total de la obra: fundaciones → estructura → mampostería → instalaciones → revoques → terminaciones.

   • Se revisa la disponibilidad de cuadrillas y subcontratistas, detectando recursos clave (ej. encofradores, instaladores sanitarios).

2. Asignación de buffers

   • En lugar de sobredimensionar cada tarea, se calculan “colchones de tiempo” al final de cada fase clave (buffer de proyecto y buffers de alimentación).

   • Ejemplo: en instalaciones, en vez de dar a cada rubro “días extra”, se protege la fase con un buffer compartido.

3. Gestión del avance

   • El seguimiento no se mide solo en % completado, sino en consumo de buffers.

   • Si se consume demasiado rápido, se actúa de inmediato en la restricción detectada.

4. Teoría de Restricciones (TOC)

   • Se identifica el recurso más limitado (ejemplo: grúa torre o disponibilidad de oficial electricista).

   • Se organiza la obra en torno a ese recurso, asegurando que nunca quede inactivo.

Ventajas para la obra

• Plazos más confiables: se elimina la suma arbitraria de tiempos “por las dudas”.

• Reducción de demoras: los buffers protegen al proyecto completo y no a cada tarea aislada.

• Mejor coordinación interdisciplinaria: BIM puede aportar modelos 4D para simular y controlar la cadena crítica.

• Decisiones rápidas en obra: el control por buffers alerta a tiempo dónde actuar.

Conclusión

Implementar la Cadena Crítica en un proyecto de PH en Rosario significa pasar de un cronograma rígido a un sistema dinámico de gestión, basado en recursos reales y en las restricciones que determinan el ritmo de la obra. Integrada con herramientas BIM, esta metodología permite no solo planificar mejor, sino también anticipar desvíos y garantizar entregas más seguras en un contexto donde cada mes de demora impacta directamente en costos y en la confianza de clientes e inversores.